苏州，理论上的一个江苏地级市，但其GDP却超过了省会南京，为江苏之首，人口也有足足1284万人，比南京的942万人口多出一大截，接近于武汉。
所以苏州其实不能当地级市看，这是一个正儿八经的大城市，绝对可以视作和南京、武汉同等级别的二线城市，仅次于北上广深。
这种城市关于房地产的任何政策，都具备很大的指导意义。
昨天大量媒体突然报道，说苏州开放了限购，外地人在苏州买房不再需要出示社保或个税证明了。
全面取消限购，允许外地人无条件购买，连工业园区这个苏州房价最热的区域也取消了。
这种级别的大城市也能取消限购？开什么玩笑啊。
每个城市都想放开限购，因为放开限购会对本城市的房价很有好处，但上级一直不允许。
以前那么多小城市暗戳戳的偷偷放开限购，只要消息传开，当天晚上就会发通告改口。
所以我觉得苏州这次也不会例外，当晚就得改口，都不用等到第二天。
结果我今天等了足足一天，都没刷到苏州改口的新闻，看来苏州是真的要放开限购了。
这是中国目前第一个放开限购的二线大城市。
如果苏州这种经济和人口的城市都能放开限购，那南京、武汉、合肥等同级别的二线大城市为什么不能放开限购？
如果这些城市都放开限购了，那就等于中国除北上广深全部都可以开限购。
然后会带来什么？
有人认为放开限购是为了支撑房价，这其实是错误的，因为放开限购并不能支撑房价。
假定全国都限购，只有苏州放开了，那苏州的房价会立刻飞起来，会对其房价构成明显的支撑。
但如果全国都不限购，那苏州放开限购一点意义都没有。
我听说过饥饿式营销可以拉升价格，但可没听说过吃饱式营销能拉升价格。
就好像大米一样，如果国家突然限购大米，那不知所以然的民众肯定会大量抢购大米，先买到手再说。
限购就是一个稀缺的象征，非常容易引发哄抢，刺激民众购买欲望，从而推高价格。
但如果国家放开大米限购，随便你买，那么会因为允许你随便买大米而导致大米价格暴涨吗？
肯定不会，因为从根本上来说目前的大米供应量是能满足百姓需求的。
六七年前的那一波全国限购之所以没有引发对房子的哄抢，那是因为当时房价暴涨，居民的购房欲望已经被刺激到了最大值，你哪怕限购，把购房欲望刺激的更大，也不会改变结果。
买得起的，已经买了。
买不起的，他不买房是因为购房欲望不够大？受到的刺激不够多吗？
所以当时的限购没有导致房价继续上涨，甚至还能有那么一丁点的微弱压制作用，而且限购政策还凸显了社会公平，能安抚民众，所以是个好政策。
当然对于压房价的效果来说，限购只是有那么一丁点用而已，因为有钱人和炒房客绕开限购政策简直不要太简单，而且都不需要自己办，门口中介就能给你一手包办了，这政策主要限制的还是高级中产。
真正把房价压下去的，是提升房贷利率，是增加首付，这个实实在在的增加了炒房的成本，限制了流入房地产市场的资金总额。
提升房贷利率可以压制购房欲望，但是当购房欲望冲到无穷大的时候哪怕压制，剩下的欲望也很多很可怕，需求也远远大于了供给，所以当时看起来好像没什么用。
因此当初压房价最好用的政策是提升首付，直截了当的减少了银行可以流入房地产的总金额，哪怕你购房欲望无穷大也没办法从银行拿钱出来，这样才把房价压住了。
而到了今天，情况反过来了，地方政府要支撑房地产市场，提振销量，给房地产企业带来流动性。
那么就要考虑怎么提振这个销量。
降房价，降首付，降利率，打开限购，总共就四个可选政策。
首先排除的就是降房价，这个能最有效提振销量的政策肯定是放在最后一个选择的，但凡有其他维护房地产市场的可能，都不会用这个选项。
然后就是降首付。
这个曾经能干脆利落压制房价的利器，如果反过来使用，并不能干脆利落的支撑房价。
因为当年提升首付能压制房价，是因为购房欲望已经拉满了，什么手段都压不住购房欲望，直接提升首付降低流入资金总额才会成为那么有效的办法。
而现在情况不一样了，现在房价撑不住的最大原因是购房欲望不足，大家买房都怕亏钱，杠杆越大亏的越狠，所以降低首付不会带来大量的购买需求。
而且首付并不能随便降低。
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3成首付银行很安全，2成首付就很勉强了，要是1成首付甚至零首付，银行的资金完全没有安全保障，分分钟可能演化成次贷危机那种。
因此，在现阶段，支撑房价最需要的是刺激购房欲望。
总共就两个手段，一个是降房价，一个是降利率，两个都可以增强房子的吸引力，从而强化购房欲望。
前一段时间的降利率之所以可以明显的给房价提供了支撑，就是这个原因，因为它能强化购房欲望。
至于打开限购，这个政策在我看来对房价完全构不成任何支撑。
对单个城市来说，有好处，但对全国整体房价来看，只有坏处没有好处。
现在很多人对房价的精神支柱就是这东西是限购的，是稀缺的。
一旦不限购了，一旦可以随便买了，他们这最后一根精神支柱就摇摇欲坠了。
更可怕的是，如果放开限购后房价拖个一年还不涨，那他们的精神支柱就彻底崩塌了。
而这个，是极大概率事件，明摆着的。
衡量房地产市场能否撑得住，甚至衡量世界上任何投资是否撑得住，只看收益和持有成本就可以了。
每年这些资产取得的收益，就是流入资金，每年这些资产付出的成本，就是流出资金。
你投资一个生意，每年各种收入，流入到你口袋1000万，然后税费人工各种支出流出800万，那你就净赚200万，这生意就可以继续做。
如果流出1200万，你每年净亏200万，这生意就没办法做，很简单的道理。
对应到房地产，稳定的现金流收益只有一个，那就是房租，而支出就是房贷利率，双方差距巨大。
从整体来看，房地产总盘子每年都在失血，这从长期来看很明显是支撑不住的。
所以打开限购有啥用？
还不如留着这个金字招牌多撑两年呢。
而且当年的限购，是有照顾社会公平的隐藏含义的，是最响应房住不炒的政策。
房子不仅是个投资品，也是个民生消费品，限制有钱人购买先不管有没有效果，从法理来说是绝对政治正确的，至少可以抬升有钱人的购买成本，稍微遏制下需求。
而打开限购，至少从名义上来说，是有点政治不正确的。
不管是你支持一个人买多套房子，还是你支持外地人买本地人的房子，这都政治不正确，逻辑上怎么都说不通。
所以我委实是没看出来打开限购的意义在哪里。
没有撑房价的作用，政治不正确，还扯下了维护房地产神话荣光的最后一块遮羞布。
唯一能解释的，就是地方政府把降房价这一招给直接排除在选项之外，那这样的话打开限购确实已经是最后选择了，因为降首付和降利率的招数都已经用过了。
但是，何必呢，其他大城市不可能眼睁睁的看着他们限购的同时你不限购。
苏州开放了限购的口子，那二线城市都可以打开，毕竟有苏州先例在前。
然后的结果我上面说了，都打开限购就等于都没打开限购，一点效果都不会有。
届时四大政策已去其三，剩下最后一个就是降房价选项了。
当然，如果房贷利率持续下降，无穷下降，比如说下降到2%以下，那房地产的泡沫其实也会消失，要是能有2%的房租收益，对应2%的房贷利率，那还真不能说是泡沫。
不过这个利率太离谱了，以中国的经济增速，这么低的利率基本是毫无可能，十年或几十年后再说吧，那时候房地产泡沫问题早就消化了。
所以，最终还是得靠降房价来给房地产企业换流动性。
现在情况其实是很纠结的，降也不好，不降也不好，左右为难，实在想不出一个既能解决房地产泡沫，又不影响经济的办法。
从目前的结果看，最终结果还是顺着经济规律来发展的。
等二线城市全部打开限购后大家再看到房价没有丝毫波动，那情况就会更清楚明朗了。
还挺期待的。
一个健康的，不炒作的，把房子当成民生消费品的房地产市场，才是真正对老百姓友好的市场。
未来一段时间在小号发文：
公号：海中青木（ID：haizhongQM）
原文：苏州说要取消限购，已经一天没撤回了
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