互联网家装，原形毕露

在那个互联网家装被奉若圭臬的年代里，人们可以想出一百种理由在包装它。

最新消息称，京东以每股4.35港元的价格增持中国物流资产9.9亿股股份，持股比例从37.02%增至65.67%。这意味中国物流资产成为京东绝对控股的上市公司之一。

同时，中国物流资产原董事长李士发已辞任，京东集团副总裁胡伟已获委任为中国物流资产董事长兼CEO。

据了解，胡伟今年39岁，四川农业大学管理学士学位。2021年2月起一直担任ESR Cayman Limited（易商红木）的非执行董事。在出任当前职务前，胡伟于京东集团担任多个职务，包括于2015年5月至2017年11月及2017年12月至2019年4月分别担任京东物流西南区的总经理及华北区的总经理。

值得注意的是，本次交易主体之一是京东子公司京东智能产业发展集团（JD Property Group Corporation，以下简称：京东产发），一家注册成立于开曼群岛的有限公司，颇具神秘色彩，今天我们尝试通过它来探索了解京东物流地产业务。

京东产发何许人也？与京东物流的关系是？

要论京东产发引起不少人注意的最早时间节点，可能要归属于2021年3月的一则新闻：“京东产发A轮融资7亿美元，高瓴资本、华平投资领投”，高瓴和华平作为头部PE机构，带领一家“名不见经传”的公司首度出场，还是单笔7亿美元的大额手笔！不得不让人想一探究竟。

对于为何要大手笔投资京东产发，华平投资合伙人、中国房地产投资负责人吴凯盈表示：“华平投资高度认可京东产发在智能物流仓储领域独特的竞争优势以及一流的管理团队，并始终坚定看好以物流地产为代表的新经济基础设施领域的巨大发展潜力。作为在亚太区房地产行业拥有近20年经验的全球领先投资机构，我们期待此次投资为双方未来合作开启更广阔的空间。”

同涉及智能物流仓储及物流地产领域？那么京东物产和京东物流的关系是什么？

众所周知，京东在2007年便开始自建物流基础设施，其中截至2021年三季度，京东物流已运营约1300个仓库，41座亚洲一号智能物流园区，包括云仓面积在内，其运营的仓储总面积约2300万平方米。

通过扒开京东集团财报，罗戈网发现，京东物流与京东产发分属不同的业务，京东集团的收入主要由京东零售、京东物流及新业务这三大部分组成，其中新业务便主要包括京东产发、京喜、海外业务及技术创新。

据了解，京东产发成立于2018年，是京东集团旗下提供基础设施资产管理与综合服务的子集团，业务增长很大程度上取决于京东集团、京东物流及其他子公司的需求，主要业务为工业园及物流物业，2020年财报显示其外部客户占京东产发客户群的较小部分。

有业内人士坦言，京东物流和京东产发的关系实质就是一个轻资产和一个重资产的区别，京东产发主要是负责开发及管理京东集团的物流设施和其他不动产，包括高标仓、商用办公楼及一体化产业园，以支持京东物流及其他第三方；京东物流轻装上阵为集团总部电商及外部业务提供供应链解决方案及物流服务。

来源：华创证券

此次，增持的中国物流资产是中国本土最大的物流基础设施开发商及运营商之一，在位于19个省份或辖市物流枢纽的38个物流园拥有179套营运中的物流设施，总建筑面积为540万平方米，中国物流资产的加入将进一步扩大京东产发的版图。

中国物流资产物流园主要运营数据

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陈奕迅的《红玫瑰》中有一句歌词，“得不到的永远在骚动”，这句话用到如今国内头部游戏平台再合适不过。

据悉，截止2020 年底，京东集团拥有的1470万平方米物流基础设施土地，京东产发管理其中的地产总建筑面积逾1200万平方米。这是什么概念？

从目前行业规模靠前的几家数据看，普洛斯大概是4000万平方米，万科旗下万纬物流是1100万平方米，所以，京东产发是隐藏的大佬？

同时，京东产发还在开拓海外市场，通过与当地合作伙伴的深度合作，在东南亚等地积极布局，构建物流及工业基础设施。2018年，京东还向亚太地区的领先物流地产平台ESR（易商红木）投资3.06亿美元，致力于探索海内外市场的合作机会。

玩转物流地产新模式

上文提及，相对于京东物流，京东产发可能相当于是个重资产。的确，物流地产属于重资产项目，会较长时间地挤占资金，在传统模式下，企业只能通过租金上升及土地溢价来逐步收回资金。

因此，为解决此类问题，以普洛斯、嘉民、ESR为主的开发商便会通过轻重结合模式，以私募地产基金的方式不仅提高了资金周转率，解决资金难题，还能实现快速扩张。

总的来看，私募地产基金模式便是将成熟物业置入基金产品，同时自身持有基金产品部分份额。在这种模式下，物业开发、物业管理和基金管理可以构建业务流、资金流的闭合循环。

京东产发也不例外，学习复制前辈经验，采用轻重结合的运营模式，截止2020年底，京东产发已完成了三支物流地产基金的募集。

· 2019年2月，京东产发与新加坡主权财富基金(GIC)共同成立京东物流地产核心基金JD Logistics Properties Core Fund, L.P.（「核心基金」），总募集额超过人民币48亿元。京东产发担任普通合伙人，并作为有限合伙人承担核心基金总资本的20%， GIC承担剩余的80%。

· 2020年1月，京东产发与GIC共同成立第二项物流地产基金JD Logistics Properties Core Fund II, L.P（. 「核心基金II」） 。京东产发担任普通合伙人，并作为有限合伙人承担核心基金II总资本 的10%，GIC承担剩余的90%。

· 2020年9月，京东产发签订最终协议以与GIC及Mubadala Investment Company(MIC)共同成立另一项管理资产 约人民币30亿元的物流地产基金JD Logistics Properties Development Fund I, L.P（. 「开发基金I」）以复制核心基金及核心基 金I（I 统称「核心基金」）的成功经验 。京东产发将担任普通合伙人，并作为有限合伙人承担开发基金I总资本的40%，GIC及MIC共同承担剩余的60%。

2019年2月，京东产发与核心基金签订最终协议，据此京东产发向核心基金出售若干现代物流设施，资产总值人民币109亿元；2020年1月，京东产发与核心基金II签订最终协议，出售若干已完工现代物流设施，资产总值约为人民币50亿元，并同时租回若干该等已完工设施以用于运营；2020年12月，京东产发与开发基金I签订最终协议，出售其未完工现代物流设施之一，并将在完工时同时租回部分有关设施以用于运营。

京东产发通过此类模式，作为GP（普通合伙人）设立和管理基金，引入GIC等投资人作为LP（有限合伙人）出资认购基金份额，京东产发用基金的钱向京东集团购买物流资产，反过来租给京东集团使用，京东集团租回的物流资产，京东物流向京东集团交租获得使用权。

业内人士称，京东产发“售后租回”是京东集团的“高阶”资本运营手段，即将物流资产的所有权、使用权分为三段，京东物产持有、京东集团租回，再转租给京东物流及其他第三方使用。

来源：华创证券

在这种模式下，京东产发不仅可以赚得物业开发费用，还能获得基金管理费收入和投资收益，2019年和2020年京东产发出售开发物业共收回127亿元款项（其中出售开发物业收益主要来自向核心基金及开发基金I出售开发物业）。

在中国的经济基本盘下，电商及新零售的快速发展迅速推动了仓储物流资源的巨大需求，稀缺国内土地资源依旧是各大国内外物流地产商的争夺对象，除了国内外老牌物流地产商、金融机构外，房地产商，快递物流企业顺丰菜鸟纷纷抢占赛道，拿地成未来仓储物流供应商角力点，此次京东产发“拿”下中国物流资产，凭借高瓴资本及华平投资的行业资源，无疑将进一步巩固其在中国基础设施智能产业发展及运营的领先地位。

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